房貸轉貸基礎知識

在開始轉貸之前，必須充分了解房貸轉貸的定義、優缺點，以及最佳的轉貸時機。這些基礎知識將幫助你評估轉貸是否適合你的財務狀況。

何謂房貸轉貸

房貸轉貸是指將原有的房屋貸款從一家銀行轉移到另一家銀行的過程。借款人透過向新銀行申請貸款，用新貸款的資金清償舊銀行的貸款，從而改變貸款條件、利率或貸款期限。

簡單來說，你的房屋仍然作為抵押品，但貸款機構改變了。這是完全合法的做法，許多銀行都積極提供轉貸服務。轉貸與「借新還舊」的概念相同，目的是為借款人創造更優惠的貸款條件。

轉貸涉及幾個關鍵環節：償還舊貸款、辦理新貸款、完成貸款抵押權變更等。每個環節都需要支付相關費用，因此計算轉貸的成本效益至關重要。

轉貸的優缺點

在決定是否轉貸之前，你需要全面評估轉貸帶來的利弊。

轉貸的主要優點：

• 降低利率：如果市場利率下降，或你的信用評分改善，新銀行可能提供更低的利率，直接減少利息支出
• 減少利息總額：透過轉貸和延長或縮短貸款期限，可以顯著降低整體利息負擔
• 改善貸款條件：獲得更彈性的還款方案、寬限期或其他優惠條件
• 整合債務：某些情況下，可以利用轉貸機會調整貸款結構
• 改善服務品質：轉換到服務更好、審批速度更快的銀行

轉貸的主要缺點：

• 轉貸費用高昂：涉及清償費、辦理費、塗銷費、設定費等多項成本
• 重新評估風險：新銀行需要重新進行徵信審查，有可能被拒貸
• 時間成本：申辦流程通常需要2-4週，期間需要投入精力協調
• 信用評分短期受損：多次貸款申請會在短期內影響信用評分
• 可能無法節省：如果利率差距過小，轉貸費用可能抵消節省的利息

轉貸時機判斷

決定轉貸的時機同樣重要。並非所有時期都適合進行房貸轉貸。

適合轉貸的時機：

1. 利率下降時期：當央行降息，或市場利率明顯下降時，轉貸通常能帶來最大效益。利率下降幅度越大，轉貸的節省空間越大
2. 貸款年限較長時：如果貸款還有10年以上的期限，利息節省的效果更明顯，更容易抵消轉貸成本
3. 個人信用改善時：如果你的信用評分顯著提高，新銀行可能提供更優惠的利率
4. 房屋增值時：房屋價值上升意味著貸款價值比（LTV）改善，可能獲得更好的貸款條件
5. 收入穩定或增加時：穩定或提高的收入讓銀行更願意核准轉貸申請並提供更優惠的利率

應避免轉貸的情況：

• 貸款即將到期（通常剩餘期限少於3年）
• 利率與市場利率差距不大（通常需要至少0.5%以上的差距才值得轉貸）
• 原貸款有提前清償的高額違約金
• 個人信用狀況不良，容易被拒貸
• 房屋價值下降，貸款價值比超過銀行接受範圍

轉貸成本分析

許多借款人被轉貸的利息節省吸引，卻忽視了轉貸過程中的各項費用。準確計算轉貸成本是判斷轉貸是否值得的關鍵。轉貸涉及多項費用，每項都可能達到數千元。

清償費用

清償手續費是最常見的轉貸成本之一。當你向原銀行申請提前清償貸款時，許多銀行會收取清償手續費。這筆費用通常是貸款本金的0.5%-1%，在某些情況下可能更高。

例如，如果你的貸款本金為500萬元，清償手續費按1%計算，就需要支付5萬元。然而，許多銀行已經取消或降低了清償手續費。在申請轉貸前，務必向原銀行確認是否收取清償費用及具體金額。

除了清償手續費，還需要注意是否有違約金。某些特殊優惠利率的貸款可能在約定期限內提前清償需要支付違約金。必須檢查原貸款合約中的相關條款。

新貸辦理費

新銀行辦理房貸轉貸也需要收費。新貸設定費通常包括評估費、徵信費、文件費等。

典型的新貸費用構成如下：

• 不動產評估費：500-2,000元，取決於房屋位置和複雜程度
• 信用徵信費：100-500元
• 貸款文件費：500-1,000元
• 帳戶開設費：100-500元
• 轉帳費：100-300元

這些費用總和通常在1,500-5,000元之間。某些銀行為了吸引轉貸客戶，會提供費用減免或優惠。比較多家銀行的報價時，務必要求銀行提供完整的費用明細。

塗銷與設定費用

房貸涉及不動產抵押權的變更，這需要至地政事務所辦理抵押權塗銷與設定。

抵押權塗銷費用包括：

• 地政規費：每筆登記需支付規費，金額根據房產價值計算，通常為500-2,000元
• 律師或代理費用：如果委託地政士或律師代理，需支付1,000-3,000元的服務費
• 塗銷公告費：若需登報公告，約500-1,000元

抵押權設定費用類似，包括：

• 地政規費（塗銷費用相同）
• 設定登記費（根據新貸金額計算）
• 代理服務費（如需委託）

許多借款人會透過銀行代辦這些手續，銀行通常會在貸款金額中扣除這些費用，或在撥款時單獨結算。總體而言，塗銷和設定費用可能達到3,000-8,000元。

整體成本計算

現在讓我們進行一個實際案例計算。假設你的貸款條件如下：

• 原貸款本金：400萬元
• 原貸款利率：2.5%
• 新銀行利率：1.8%
• 剩餘貸款年限：15年
• 清償手續費：0.5%（2萬元）
• 新貸設定相關費用：3,000元
• 塗銷設定費用：5,000元

轉貸總成本：20,000 + 3,000 + 5,000 = 28,000元

利息節省計算：以利率差0.7%（2.5% - 1.8%），本金400萬元，剩餘15年為例，年利息節省約為400萬 × 0.7% = 28,000元。在第一年，利息節省恰好等於轉貸成本。從第二年開始，每年都能節省28,000元的利息。15年內總共節省約420,000元（扣除第一年被費用抵消的部分後，實際節省約392,000元）。

這個案例表明，轉貸確實值得。關鍵是利率差距要足夠大，才能抵消轉貸成本。一般而言，利率差距應在0.5%以上，且剩餘年限應超過3年，轉貸才具有經濟效益。

轉貸銀行評選標準

選擇正確的轉貸銀行直接影響轉貸的成功和實際節省金額。不同銀行提供的利率、費用和服務品質存在顯著差異。

利率比較方法

利率是轉貸決策中最重要的因素。然而，比較利率時需要注意幾個細節。

名義利率 vs. 實質年利率：銀行通常會展示名義利率，但實質年利率（APR）才能準確反映真實成本。實質年利率包含所有費用，更能反映實際借款成本。例如，銀行A提供1.8%的名義利率但收費5,000元，銀行B提供1.9%的名義利率且免費，實質年利率計算後可能銀行B更便宜。

固定利率 vs. 浮動利率：某些銀行提供固定利率（整個貸款期間利率不變），而其他銀行提供浮動利率（與市場利率掛鉤）。在利率下行環境中，浮動利率更有利；在利率上升的環境中，固定利率更穩定。

利率計算基準：銀行使用不同的利率計算基準，例如掛鉤央行基準利率、台灣銀行基準利率或自訂基準。詳細了解銀行如何計算和調整利率至關重要。

為了進行有效的利率比較，建議向至少3-5家銀行索取詳細報價單，包括：

• 名義利率
• 實質年利率
• 所有相關費用的完整列表
• 貸款期限和還款方式
• 利率調整方式（如適用）
• 利率鎖定期（如適用）

服務品質評估

除了利率，銀行的服務品質也會影響你的轉貸體驗。優質的服務能減少煩惱，加快審批流程。

評估服務品質的要點：

• 審批速度：不同銀行的審批時間有差異。詢問銀行從申請到撥款通常需要多長時間。一般而言，3週內完成是合理的時間
• 專業咨詢：良好的銀行會提供詳細的咨詢，幫助你理解所有條款和費用。測試銀行客服人員是否能清楚解答你的問題
• 線上服務：現代銀行通常提供線上申請和查詢服務，使過程更便捷
• 代辦服務：是否提供代辦地政登記、貸款償還等手續，減少你的負擔
• 客戶評價：查看銀行的線上評價和客戶回饋，了解其他轉貸客戶的實際體驗
• 靈活條款：銀行是否提供寬限期、部分提前還款免費等靈活選項

徵信審查標準

新銀行會對申請人進行徵信審查。了解審查標準能幫助你預估申請成功率。

銀行重點審查的項目：

• 信用評分：信用評分越高越好。一般而言，評分在600以上較易獲得批准。評分低於500可能面臨拒貸
• 還款記錄：銀行查閱聯徵中心的還款紀錄。任何遲繳或逾期都會降低批准的可能性。最近12個月內的還款記錄最重要
• 債務比率：銀行計算月收入與所有債務（包括新貸）的比例。一般而言，債務比應低於60%。某些銀行要求更低，如45%
• 收入證明：銀行需要驗證你的收入能力。通常需要提交稅務申報單、薪資單、銀行存款等證明
• 貸款價值比（LTV）：新貸金額與房屋評估價值的比例。一般銀行接受的LTV在70%-85%之間
• 房屋狀況：銀行會進行不動產評估，確保房屋價值足以作為抵押品

如果你的信用評分或還款記錄存在問題，在申請轉貸前，應該先花時間改善這些方面。例如，確保所有債務按時還款，減少未清償的債務，這些都能在數月內提升信用評分。

轉貸申辦流程

了解完整的轉貸申辦流程能幫助你更好地準備和規劃時間。整個過程通常需要4-6週。

準備文件清單

在開始申請前，準備好所有必需文件能加快審批進度。不同銀行可能要求稍有不同的文件，但基本清單如下：

身份與房產相關文件：

• 身份證或護照正本及影本
• 戶口名簿影本
• 房屋所有權狀正本
• 土地所有權狀正本
• 建物謄本和土地謄本（最新版本）
• 他項權利證明書（原銀行抵押權證明）

財務與收入證明：

• 最近2年的國稅局稅務申報單（扣繳憑單）
• 最近3個月的薪資單或薪資轉帳記錄
• 最近6個月的銀行存款對帳單
• 如為自營商或投資者，需提供營利額證明或投資證明文件

債務與信用相關文件：

• 原房貸借據和貸款合約
• 原銀行提供的貸款餘額證明
• 信用卡對帳單（最近3個月）
• 其他債務證明（如汽車貸款、消費貸款）

其他文件：

• 婚姻狀況證明（已婚提交婚姻謄本）
• 配偶的身份證及財務文件（如為共同借款人）
• 保險相關文件（如原貸款附帶的保險）

建議提前3-4週與銀行聯繫，詢問具體所需文件清單。不同銀行的要求可能有所不同，提前準備能避免申請過程中的延誤。

申請到撥款時間表

以下是典型的轉貸申辦時間表：

第1-2週：申請與初審

向銀行提交完整的申請表和文件。銀行進行初步審核，確認文件完整性。在此期間，銀行可能進行信用查詢。此階段通常需3-5個工作天。

第2-3週：徵信評估與不動產評估

銀行進行詳細的徵信審查。評估人員會到房屋進行現場評估，確認房屋狀況和價值。此階段可能需要5-7個工作天。

第3-4週：審批與核准

銀行根據評估結果進行最終審批。如果所有條件滿足，銀行發出核准通知。此階段通常需3-5個工作天。

第4-5週：簽約與準備撥款

借款人到銀行簽署貸款合約和其他必要文件。銀行安排向原銀行提出清償指令。此階段需2-3個工作天。

第5-6週：撥款與完成手續

銀行將新貸款金額直接撥款至原銀行進行清償。地政事務所完成抵押權塗銷和設定登記。整個過程需3-5個工作天完成。

風險與注意事項

轉貸過程中存在幾個需要注意的風險和陷阱。

貸款申請被拒：最常見的風險是新銀行拒絕轉貸申請。這可能因信用評分過低、債務比過高、房屋評估價值低於預期等原因。為了降低風險，確保信用記錄良好，債務比穩定，房屋維護良好。

利率鎖定期陷阱：某些銀行提供的低利率可能只在前3-6個月適用，之後可能上升。詢問銀行利率何時調整，以及調整機制。

隱藏費用：某些銀行可能在申請後才披露額外費用。確保在簽約前獲得完整、書面的費用說明。

轉貸期間斷供風險：在原銀行清償和新銀行撥款之間存在短暫間隙。雖然時間短，但務必確保時間安排妥當，避免任何支付延遲。

房屋抵押權空缺期：在塗銷和設定期間，房屋可能短暫處於無抵押狀態。這在理論上存在風險，但實際上很少引發問題，因為整個過程由銀行和地政事務所嚴格控制。

利率上升風險：如果在審批過程中利率上升，銀行可能調整報價。務必在核准前明確利率鎖定條款。

最大省利息策略

為了最大化轉貸帶來的節省，採用正確的策略至關重要。

策略1：縮短還款期限

當利率下降時，可以選擇縮短貸款期限，而不是維持原貸款期限。例如，從30年縮短到20年。雖然月供可能增加，但總利息大幅減少。計算新的月供和總利息，確保在預算範圍內。

策略2：提前還款

某些銀行允許借款人進行部分或全部提前還款，無需支付違約金。利用年度獎金、稅退、投資收益等額外收入進行提前還款，能大幅減少利息。

策略3：選擇浮動利率

在利率下行環境中，選擇與央行基準利率掛鉤的浮動利率可能帶來更多節省。當央行繼續降息時，你的貸款利率也會相應降低。

策略4：比較多家銀行

不要只比較1-2家銀行。聯繫5-10家銀行，比較他們的利率和費用。即使利率相差0.1%，在數百萬元的貸款上也能年省數千元。

策略5：協商費用減免

許多銀行願意為了獲得轉貸客戶而減免或降低費用。主動與銀行談判，要求減免設定費、評估費等。某些銀行可能同意完全免除某些費用。

策略6：打包現有資產

如果你在原銀行有存款、基金或其他投資，轉貸到新銀行時可以打包這些資產，以獲得更優惠的整體條件。某些銀行會針對「資產客戶」提供特殊優惠。

策略7：等待最佳時機

不要急於在第一次獲得報價時就決定。監測市場利率動向。如果央行有降息預期，等待降息後再申請，可能獲得更好的利率。

結論與建議

房貸轉貸是一個複雜但具有高度價值的財務決策。通過正確的分析、準備和執行，你可以節省數十萬元的利息，優化長期財務狀況。

申請轉貸前的最終檢查清單：

• ✓ 確認利率差距至少0.5%以上
• ✓ 計算轉貸成本，確保有足夠的節省空間
• ✓ 評估剩餘貸款年限是否足夠（最少3年以上）
• ✓ 確認信用評分和還款紀錄良好
• ✓ 向至少5家銀行索取詳細報價
• ✓ 準備完整的申請文件
• ✓ 詢問並協商所有費用
• ✓ 確認利率鎖定期和調整機制
• ✓ 檢查是否有提前還款的限制或罰款
• ✓ 計劃合理的申請時間，避免急促決定

如果你已滿足轉貸的條件，並確認轉貸能帶來實質性的節省，那麼現在正是行動的時候。花費數週的時間進行轉貸，可能為你節省數十萬元，這是一項非常值得的投資回報。

記住，轉貸不僅是為了降低利率，更是一個重新評估和優化整體貸款結構的機會。充分利用這個機會，讓你的房貸更加符合當前的財務狀況和未來規劃。