本金攤還vs本息攤還：哪種房貸方案最划算？

購買房產是人生中最重要的財務決定之一，而選擇合適的房貸還款方式則直接影響您未來20到30年的財務狀況。市場上主要有兩種房貸還款方式：本息攤還和本金攤還，兩者各有優缺點，沒有絕對的「最划算」方案，只有最適合您個人財務狀況的選擇。本文將詳細比較這兩種還款方式，助您做出明智決定。

本息攤還制度完整解析

本息攤還的定義與特點

本息攤還（或稱「本息均攤」）是目前台灣房貸市場最常見的還款方式。在這種制度下，借款人每月需支付固定的月付金，該金額在整個還款期間保持不變。這筆固定月付金包含兩部分：利息和本金。

本息攤還的運作邏輯是：貸款初期，月付金中的大部分用於支付利息，只有少量用於償還本金；隨著時間推移，利息逐月遞減，用於償還本金的比例逐月增加。例如，在20年的還款期間中，可能前10年大部分是在還利息，後10年才逐漸償還更多本金。

月付金固定的優勢

本息攤還方式最大的優勢就是月付金固定。這對大多數薪資收入相對穩定的工薪族而言，具有重要的財務規劃優勢。固定的月付金使您可以準確預測每月的房貸支出，便於制定其他財務計畫。

此外，固定月付金還能幫助您更好地進行家庭預算管理。無論經濟形勢如何變化，您都知道需要支付多少房貸，可以更安心地分配其他生活開支和儲蓄。這種可預測性特別對家庭財務規劃者而言，降低了不確定性風險。

初期利息比例偏高的考量

本息攤還的一個重要特點是初期利息比例偏高。由於本金基數大，前幾年的利息負擔會相當沉重。以貸款1000萬元、年利率2.5%、20年期為例，首月月付金約52,000元，其中利息就占了約20,833元，本金僅占31,167元。

這意味著在還款初期，您支付的大部分金額實際上是「流向銀行的利息」，而不是增加房產淨值。這對急於增加房產所有權比例的購屋者可能不太理想。不過，隨著還款時間推移，這個比例會逐漸改善，到還款期末段，月付金中的大部分才會用於償還本金。

本金攤還制度深入了解

本金攤還的運作原理

本金攤還（或稱「本金均攤」）是一種相對傳統的還款方式。在此制度下，借款人每月償還的本金金額固定，而利息則按剩餘本金計算，因此每月的總還款金額（本金+利息）會逐月遞減。

具體運作方式是：將借款總額平均分配到還款期間的每一個月。例如，借款1000萬元、20年期（240個月），每月需償還的本金為41,667元（1000萬÷240個月）。而利息部分則根據當月剩餘本金計算：第一個月剩餘本金為1000萬，利息最高；第二個月剩餘本金減少了41,667元，利息也隨之減少。

月付金逐月遞減的影響

本金攤還最明顯的特徵就是月付金逐月遞減。初期月付金相對較高，但會以固定幅度逐月下降。這種特點對某些借款人而言是優勢，對另一些人則可能構成挑戰。

對於預期未來收入會增加的年輕專業人士（如律師、醫生、會計師等），本金攤還方式特別適合。他們在職業生涯初期可能收入較低，但隨著職位晉升和經驗積累，收入會顯著增加。初期較高的月付金可能會有些吃力，但隨著收入增加，相對負擔會逐漸降低，而且月付金本身也在遞減。

利息總額較低的原因

本金攤還的最大優勢是總利息支出較低。由於本金減少得更快，每月需支付的利息也更多地降低，累計利息總額就會明顯低於本息攤還方式。

這個差異可能相當可觀。以相同的1000萬元貸款、年利率2.5%、20年期為例，本金攤還的總利息支出會比本息攤還少數百萬元。具體差額取決於利率水準和還款期限，但通常本金攤還能節省15%到20%的總利息成本。對於金額龐大的房貸而言，這筆節省可能相當於數年的家庭開支。

兩種方案數據對比

相同貸款額的利息差距

讓我們用具體的數字來比較這兩種還款方式。假設條件如下：

• 貸款金額：1000萬元
• 年利率：2.5%（固定利率）
• 還款期限：20年（240個月）

本息攤還方案：

• 每月固定月付金：52,006元
• 總還款金額：12,481,440元
• 總利息支出：2,481,440元

本金攤還方案：

• 首月月付金：62,500元
• 末月月付金：41,736元
• 總還款金額：11,541,667元
• 總利息支出：1,541,667元

從上述數據可以看出，本金攤還的總利息支出比本息攤還少了939,773元，相當於節省了38%的利息成本。這是相當可觀的差異。

20年期間的月付金變化

月付金的變化趨勢對購屋者的財務規劃至關重要。以下是兩種方案在20年還款期間的月付金變化情況：

本息攤還：月付金始終保持在52,006元，毫無變化。這提供了完美的預測性和穩定性。

本金攤還：

• 第1年平均月付金：約61,718元
• 第5年平均月付金：約57,014元
• 第10年平均月付金：約51,868元
• 第15年平均月付金：約46,723元
• 第20年平均月付金：約41,869元

本金攤還的月付金在20年內下降幅度高達32.3%。對於現金流充足的借款人而言，這種遞減可以逐年增加他們的儲蓄和投資空間。

總還款金額的具體差異

從總還款金額來看，兩種方案存在顯著差異。本金攤還方案的總還款金額為11,541,667元，而本息攤還方案為12,481,440元，相差939,773元。

這個差異佔本息攤還方案總額的7.5%。換句話說，如果選擇本金攤還，借款人可以在20年內節省近940,000元。這筆錢可以用於其他投資、子女教育、退休規劃等重要用途。

特別值得注意的是，這個計算基於固定利率的假設。在浮動利率環境下，兩種方案的差異可能更大。此外，如果借款人有提前還款的計畫，選擇本金攤還的優勢會更加明顯。

如何選擇最適合的還款方式

本息攤還適合族群

本息攤還方式最適合以下幾類人群：

• 收入相對穩定的工薪族：若您的薪資基本固定，沒有預期的大幅增長，本息攤還的固定月付金能提供最佳的預算穩定性。
• 需要精確財務規劃的人：如果您需要知道未來30年每個月的確切支出，本息攤還無疑是最佳選擇。這種可預測性對於制定退休計畫、子女教育基金等長期目標至關重要。
• 初期收入較低但希望減輕初期壓力的人：剛進入職場或處於職業發展初期的年輕人可能需要較低的初期月付金來應對其他生活支出。
• 風險承受能力較低的人：本息攤還提供了財務上的確定性，對於傾向於規避風險的保守型投資者而言更加安心。
• 計畫進行其他投資的人：如果初期月付金較低，您可能有更多資金用於股票、基金、物業等其他投資。

本金攤還適合族群

本金攤還方式則更適合以下群體：

• 預期收入會增加的專業人士：律師、醫生、會計師、工程師等專業人士通常職業發展軌跡清晰，收入隨經驗積累而增加。初期較高的月付金對他們而言可以接受，而且隨著收入增加會相對輕鬆。
• 企業主和自由工作者：若您的收入波動較大或有快速增長潛力，本金攤還的遞減月付金能更好地與收入增長同步。
• 追求最低總成本的人：如果您優先考慮的是減少總利息支出，本金攤還能節省接近40%的利息。
• 計畫提前還款的人：選擇本金攤還能讓您在提前還款時節省更多利息，因為本金減少速度更快。
• 現金流充足的人：如果您有充足的儲蓄或多種收入來源，初期較高的月付金不會對您的生活質量造成影響。
• 對利率風險敏感的人：在浮動利率環境下，本金攤還能更快地降低本金基數，從而在利率上升時受到的影響較小。

財務規劃與風險評估

選擇還款方式不僅要考慮數字本身，還需要進行全面的財務規劃和風險評估。首先，評估您的現金流穩定性。如果您的月收入波動較大，本息攤還的固定月付金會提供更大的安全邊際。相反，若收入相對穩定且有增長預期，本金攤還可能更有利。

其次，考慮您的投資回報預期。如果您相信通過投資能獲得超過貸款利率的回報，本息攤還初期的低月付金能為您留出更多投資資本。但若您對投資沒有信心或風險承受能力較低，選擇本金攤還節省利息的方式更為穩妥。

再次，評估利率變化的風險。若採用浮動利率，本金攤還能更快地減少本金基數，從而在利率上升時受到的風險較小。本息攤還則需要承擔更長時間內的利率上升風險。

最後，考慮您的人生規劃和變數。是否有計畫在還款期間內調整房產？是否預期會有大額支出（如子女教育、健康醫療）？是否計畫提前還清房貸？這些因素都應該納入您的決策過程。

實際案例試算

貸款1000萬的兩種方案對比

讓我們以更詳細的方式來呈現一個實際的1000萬元房貸案例。假設購買一套價值1200萬元的房產，首付200萬元，貸款1000萬元，年利率2.5%（固定利率），還款期限20年。

本息攤還具體分析：

在本息攤還方案下，購屋者每月需支付固定的52,006元。第一年需支付的利息為249,672元，本金為375,800元。到第20年時，需支付的利息大幅減少，而本金支付比例大幅增加。

本金攤還具體分析：

在本金攤還方案下，購屋者首月需支付62,500元（包含固定本金41,667元和利息20,833元）。隨著本金逐月減少，利息也逐月減少，末月月付金降至41,736元。

兩方案對比：

• 總利息差額：948萬1440元 - 154萬1667元 = 94萬0973元
• 節省百分比：94萬0973元 ÷ 248萬1440元 = 37.9%
• 初期月付金差異：62,500元（本金攤還）- 52,006元（本息攤還）= 10,494元
• 末期月付金差異：41,736元（本金攤還）- 52,006元（本息攤還）= -10,270元

利率變化時的影響分析

實際房貸通常採用浮動利率制度，利率會根據市場情況變化。讓我們分析利率變化對兩種還款方式的影響。

情景一：利率上升到3.5%

假設在第五年時，利率從2.5%上升到3.5%。這時剩餘本金約為625萬元（本金攤還）。

• 本息攤還方案：月付金會增加約8,000-10,000元，從52,006元上升到約60,000-62,000元。這會給家庭預算帶來相當大的衝擊。
• 本金攤還方案：月付金的增長幅度相對較小，因為本金已經減少了37.5%，利息負擔的絕對值更低。

情景二：利率下降到1.5%

若利率下降到1.5%，兩種方案的月付金都會下降。本息攤還方案的月付金會降低約5,000-6,000元。本金攤還方案則受益於本金快速減少，到還款中期已經進入低利息階段。

這表明，在不確定的利率環境中，本金攤還方式能更好地應對利率風險。因為本金減少得更快，未來的利率變化對總利息支出的影響較小。

此外，我們應該考慮提前還款的情況。如果購屋者在第10年時有機會提前還清房貸（例如，獲得意外之財或通過其他投資獲利），兩種方案的區別會非常顯著：

• 本息攤還方案：第10年時，剩餘本金約為537萬元，已支付利息124萬元
• 本金攤還方案：第10年時，剩餘本金為500萬元，已支付利息77萬元

選擇本金攤還的購屋者在提前還款時節省了約47萬元的利息支出。

結論與建議

綜合以上分析，我們可以得出以下結論：

• 本息攤還適合需要月付金穩定性和預測性的人群，特別是收入相對固定的工薪族。這種方式提供了完美的財務規劃基礎。
• 本金攤還適合收入預期增長、希望最小化總利息支出或計畫提前還款的人群。這種方式需要初期有較強的償還能力。
• 沒有絕對的「最划算」方案，只有最適合個人情況的選擇。您應根據自己的財務狀況、收入預期、風險承受能力和人生規劃來決定。
• 建議諮詢銀行或財務顧問，根據具體的貸款條件、利率方案和個人情況做出最終決定。

無論選擇哪種還款方式，最重要的是在購買房產前充分評估自己的還款能力，確保月付金在您可承受的範圍內，並為未來的不確定性預留充足的安全邊際。