2024房屋增貸完整指南：條件、額度、利率一次掌握
房屋是許多台灣家庭最重要的資產，而房屋增貸正是屋主善用這項資產的絕佳方式。隨著房價上漲，許多屋主發現自己的房屋價值遠超過原本的貸款餘額，這就是進行增貸的最佳時機。本指南將深入解析房屋增貸的所有重要資訊，幫助您做出明智的財務決策。
房屋增貸是什麼？
增貸的定義與運作原理
房屋增貸是指屋主在現有房屋貸款基礎上，向銀行再次申請借款的過程。這種方式讓屋主能夠利用房屋增值後的價值差額來獲得額外資金。舉例而言，如果您的房子目前估價為800萬元，但現有貸款餘額只有400萬元，那麼您就有400萬元的增貸空間。
銀行會根據房屋目前的市場價值、屋主的信用狀況、收入水準等因素來決定是否核准增貸申請。整個程序涉及房屋重新鑑價、信用審查以及貸款合約重新簽訂。增貸的資金可以用於各種用途，包括投資、創業、償還高利率債務或進行房屋裝修。
增貸與轉貸的差異
許多人容易混淆增貸和轉貸這兩個概念，但它們實際上是完全不同的金融操作。轉貸是指屋主將現有的房屋貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，通常目的是為了獲得更低的利率或更好的還款條件。
相比之下，增貸則是在保留原有貸款的同時，向銀行申請額外借款。增貸會導致總貸款額度增加，而轉貸則是在貸款總額基本不變的情況下更換貸款機構。許多屋主會同時進行增貸和轉貸，以最優化自己的貸款條件。
為什麼屋主選擇增貸？
屋主選擇增貸有多種原因。第一是資金需求，例如需要籌措創業資金、子女教育費用或進行大筆投資。第二是利用資產，將閒置的房屋價值轉化為可用資本。第三是債務整合，將高利率的信用卡債務或消費貸款整合為利率較低的房屋貸款。
此外，有些屋主選擇增貸是為了進行房產投資，購買第二套房屋或投資房地產項目。房屋貸款的利率通常遠低於其他類型貸款，因此增貸成為許多人籌措資金的優先選擇。根據2024年的市場數據，越來越多屋主認識到增貸的便利性和成本效益。
房屋增貸申請條件
房屋條件要求
並非所有房屋都適合進行增貸。首先，房屋必須有產權清晰的所有權狀，沒有任何所有權爭議。其次，房屋不能有其他債權的優先抵押權，例如稅務機關的查封或其他民間借款的優先抵押。
房屋的地段和房型也會影響增貸的可行性。都市地區、主要街道上的房屋通常更容易獲得銀行青睞，因為它們更容易估價和出售。相反，偏遠地區、特殊用途或有瑕疵的房屋可能會面臨估價困難。此外，房屋必須是合法建築，擁有完整的建築執照和使用執照，違建或非法建築無法進行增貸。
申請人信用條件
屋主的信用狀況是銀行評估增貸申請的關鍵因素。銀行會查閱申請人的聯徵紀錄，檢查是否有逾期還款、卡債、呆帳或破產紀錄。信用評分越高，獲得核准的機率越大，而且能談到更優惠的利率。
一般而言，銀行對信用評分的要求不會過於嚴苛，因為房屋本身就是強有力的擔保品。然而，如果您有半年內逾期紀錄、信用卡循環利息、多筆小額貸款等負面記錄，核准難度就會大幅提升。申請人應該在申請前檢查自己的聯徵紀錄，並盡可能改善信用狀況。
房屋貸款年限限制
並非所有現有的房屋貸款都可以進行增貸。大多數銀行要求房屋貸款已償還至少2-3年以上，以証明屋主有良好的還款能力和習慣。同時，銀行會評估現有貸款的還款記錄，如果有逾期紀錄，增貸申請將被拒絕。
另一個重要限制是房屋貸款的剩餘年限。銀行通常要求剩餘貸款年限至少5年以上，以確保足夠的還款期限。例如，如果您的房屋貸款將在3年內全部清償，銀行可能不願意批准增貸。此外，新的增貸加上原有貸款的總還款期限通常不能超過30年。
屋齡與估價影響
房屋的年齡是影響增貸可行性的重要因素。銀行對於屋齡超過30年的老屋會更加謹慎，因為這類房屋的價值衰退更快，估價也更容易波動。許多銀行會對老屋實施更嚴格的貸款成數限制，導致可增貸額度縮小。
房屋鑑價是決定增貸額度的關鍵。銀行會派專業的不動產估價師進行現場勘查和估價，評估房屋的目前市場價值。如果您所在地區的房價下跌，房屋估價可能低於預期，進而降低可增貸金額。建議您在申請增貸前，先向不動產仲介或估價師了解目前的房屋估價，以做好心理準備。
房屋增貸額度與利率
LTV與可增貸額度計算
LTV（貸款價值比）是計算增貸額度的核心概念。LTV是指貸款金額與房屋估價的比例，例如LTV 80%表示您可以借到房屋估價的80%。不同銀行的LTV上限不同，通常在70%-85%之間。
計算可增貸額度的公式為：可增貸額度 = （房屋目前估價 × LTV上限）- 現有貸款餘額。舉例而言，如果您的房子估價800萬元，銀行提供的LTV上限為80%，現有貸款餘額為300萬元，那麼可增貸額度 = （800 × 80%）- 300 = 340萬元。
需要注意的是，銀行實際核准的額度可能低於計算結果，因為銀行還會考慮您的收入、負債比、信用狀況等因素。一般而言，銀行要求申請人的所有貸款月付款金額不超過月收入的70%，這被稱為「負債比」限制。
目前市場利率行情
2024年的房屋貸款利率受到央行政策和市場環境的影響。截至目前，銀行房屋貸款利率普遍在2.0%-3.5%之間。其中，利率較低的銀行主要包括公股銀行和大型商業銀行，而部分中小銀行的利率相對較高。
房屋增貸的利率通常會比新屋購置貸款高0.3%-0.5%，因為銀行評估增貸風險相對較高。增貸利率也會根據借款人的信用狀況、現有客戶身份、貸款額度等因素而有所調整。建議您在申請前向多家銀行詢價，比較實際核准的利率，這樣可以為您節省可觀的利息成本。
銀行vs民間利率比較
如果您無法通過銀行審核，民間貸款和融資公司提供了另一選擇。民間增貸利率通常在6%-12%之間，遠高於銀行利率。雖然民間貸款的審核速度快、條件寬鬆，但高利率會導致您支付龐大的利息。
以100萬元為例，銀行利率2.5%的年利息為2.5萬元，而民間利率8%的年利息就是8萬元，相差5倍之多。長期來看，向銀行貸款能夠為您節省大量資金。我們強烈建議您首先嘗試向銀行申請，即使初次被拒也可以改善條件後重新申請，這比直接尋求民間貸款更加明智。
影響利率的因素
銀行核定的增貸利率受多種因素影響。首先是申請人的信用評分，信用紀錄越良好，銀行提供的利率就越優惠。其次是房屋的擔保力，位置優越、建築年齡新的房屋通常能獲得更低利率。
第三是貸款額度與LTV比例，LTV越低（即貸款金額佔房屋價值的比例越小），利率就越低，因為銀行的風險較小。第四是市場環境和央行政策，當央行升息時，所有貸款利率都會上升。最後，客戶的存款金額和其他業務往來也會影響利率，銀行通常對大額存款戶或多項業務往來的客戶提供優惠利率。
申請流程與審核時間
準備文件清單
房屋增貸申請需要準備完整的文件。基本文件包括：身份證、戶口名簿、財產所有權狀、建築完成證明書等房屋相關文件。您還需要提供最近一年的國稅局核定稅單、銀行存摺與薪資証明，以証明您的收入狀況。
如果您是自營業者或公司負責人，還需提供營利事業登記證、公司營利登記、最近兩年的會計報表或損益表。已婚且房屋為共有的情況下，配偶也需要提供相同的身份和收入証明文件。建議您提早向銀行詢問完整的文件清單，準備充分可以加快審核速度。
申請步驟詳解
第一步是選擇銀行並諮詢。您可以先向現有貸款銀行詢問，也可以向其他銀行比較，選擇條件最優的機構。向銀行提出增貸諮詢時，銀行會進行初步評估，告知您的增貸可行性和大致額度範圍。
第二步是提交申請和文件。當您決定向某家銀行申請後，需要準備上述所有文件並提交申請表。銀行會進行初審，檢查文件是否完整以及信用調查。
第三步是進行房屋鑑價。銀行會安排不動產估價師到您的房屋現場勘查和估價。您需要配合提供房屋鑰匙和相關文件，並解答估價師的提問。鑑價通常需要3-5個工作天出具報告。
第四步是銀行核准與簽約。銀行根據鑑價結果、您的信用狀況和收入進行最終評估，決定是否核准申請以及核准額度與利率。核准後您需要到銀行簽訂增貸合約，並完成抵押權設定的相關手續。
審核期間多久
房屋增貸的審核時間通常為7-14個工作天，某些情況下可能延長至3週。具體審核時間取決於多個因素：文件準備的完整程度、銀行的業務量、房屋鑑價的難度等。
如果您提交的文件完整無誤、信用狀況良好、房屋評估順利，審核時間會較短。相反，如果需要補件、文件有疑問或房屋鑑價複雜，審核時間就會延長。建議您在申請前預留足夠的時間，不要急於催促銀行，這樣可以確保審核的品質。
核准後撥款方式
房屋增貸核准後，銀行會依照您設定的撥款方式進行。最常見的撥款方式是一次性撥款，銀行在完成抵押權設定登記後，將全部貸款金額一次性轉入您指定的銀行帳戶。這個過程通常需要3-5個工作天。
某些情況下，銀行可能提供分期撥款的選項，但增貸較少採用這種方式。撥款完成後，您需要按照合約規定按期還款。根據不同的還款安排，您可能面臨先息後本或本息均攤的還款方式，應該在簽約前詳細了解還款條款。
增貸費用與成本
代書費用
房屋增貸需要委託代書（不動產律師或地政士）辦理各項登記和文件手續。代書費用通常為3,000-5,000元，根據地區和代書的收費標準而有所不同。代書的主要工作包括準備增貸合約、辦理抵押權設定登記、協調銀行與地政機關的相關事宜。
雖然銀行有時會提供配合的代書服務，但您也可以自行選擇其他代書。建議您貨比三家，詢問不同代書的收費標準和服務內容。有些代書會提供一條龍服務，包括鑑價、申請、簽約等全程協助，可能會收取較高的費用但更加方便。
鑑價費用
銀行進行房屋鑑價時通常會收取鑑價費用1,000-2,000元。這筆費用用於支付專業估價師的勘查、分析和報告費用。鑑價費用一般在核准後、撥款前的簽約時一併收取。
值得注意的是，某些銀行為了吸引客戶可能會免除或優惠鑑價費用，尤其是對於現有客戶或大額貸款。當您向多家銀行詢價時，應該明確詢問是否需要支付鑑價費用，這可能會影響您的最終選擇。
開辦費與手續費
大多數銀行在核准增貸時會收取開辦費或手續費，通常為貸款金額的0.5%-1.5%。例如，如果您增貸500萬元，開辦費可能為2.5-7.5萬元。這筆費用通常在撥款時由銀行自動扣除，或者在簽約時一併收取。
開辦費是銀行用於覆蓋貸款審核、核准、系統建檔等行政成本的收費。不同銀行的開辦費標準不同，這也是您在比較銀行時應該重點關注的項目。某些銀行可能會與申請人協商，對於信用良好的客戶減免或優惠開辦費，所以不妨主動詢問。
總成本評估
進行房屋增貸的總成本包括上述各項費用，加上未來的利息支出。假設您增貸500萬元，利率2.5%，期限10年，需要支付的費用如下：
- 開辦費：500萬 × 1% = 5萬元（假設）
- 代書費：4,000元
- 鑑價費：1,500元
- 總前期費用：約5.55萬元
- 10年利息支出：約656萬元（採本息均攤）
- 總成本：約661.55萬元
這個例子顯示，利息支出遠超前期費用，因此選擇低利率銀行對於長期成本控制至關重要。建議您在決定增貸前，計算清楚總成本，評估是否符合您的財務規劃。
增貸申請技巧
增加核准機率的方法
要增加房屋增貸的核准機率，首先應該提早改善信用狀況。如果您目前有逾期紀錄或卡債，應該盡快清償，讓聯徵紀錄恢復正常。銀行通常會查看過去6-12個月的信用紀錄，因此提早準備能帶來明顯幫助。
其次，增加存款金額和理財產品。向銀行展示您擁有充足的資產和穩定的現金流，能夠有效降低銀行的風險評估。準備充分的收入証明、存摺、投資組合等文件，證明您的財務狀況良好。
第三，選擇現有貸款銀行或大型銀行。您現有房屋貸款的銀行對您已經有多年的了解，核准增貸的可能性更高。如果考慮其他銀行，選擇規模大、體系完整的銀行也會更有利。
最後，準備完整的申請文件，並在提交前仔細檢查。不完整或有誤的文件會導致審核延長甚至被拒。建議您諮詢有經驗的代書或銀行行員，確保所有文件符合要求。
銀行選擇建議
選擇合適的銀行是增貸申請的關鍵。第一優先選擇應該是您現有房屋貸款的銀行，因為他們已經了解您的信用狀況和還款能力，核准機率更高，而且通常會提供優惠條件。
第二選擇是大型公股銀行或國際銀行，例如台灣銀行、合作金庫、台北富邦銀行等，這些銀行的利率通常較具競爭力，審核標準也相對透明。第三選擇可以考慮區域性銀行，它們對當地房市更為熟悉，可能願意提供更有競爭力的條件。
建議您向至少3家銀行詢價，比較它們的利率、開辦費、審核速度等條件，最後選擇綜合條件最優的銀行。同時，保持與多家銀行的良好關係，有利於未來的金融需求。
談判利率的技巧
銀行提供的初始利率往往不是最終價格，還有談判的空間。首先，準備具有競爭力的其他銀行報價作為談判籌碼。當您告訴銀行其他銀行的更優條件時，銀行通常願意調整利率以留住客戶。
其次，強調自己的價值。如果您是銀行的長期客戶、擁有多項產品或大額存款，應該主動提及，爭取優惠利率。許多銀行對於VIP客戶或大額貸款有特別的優惠方案。
第三，選擇適當的申請時機。銀行在某些時期（如月底、季末、年末）可能更積極吸納貸款業務，這時談判成功的機率更高。此外，當央行降息時提出申請，也能獲得更優惠的整體利率水準。
最後，考慮利率浮動方案。有些銀行提供「先固定利率、後浮動利率」的混合方案，前期利率較低，這可能比純固定利率方案更划算。詳細了解各種利率方案的優缺點，選擇最符合您預期的選項。
避免常見錯誤
許多申請人在房屋增貸過程中犯了可避免的錯誤。第一個常見錯誤是在申請前短期內進行大額消費，導致聯徵紀錄出現新的債務，影響銀行評估。應該在申請前3-6個月內保持財務穩定，避免新增貸款或信用卡循環利息。
第二個錯誤是向多家銀行同時申請，導致聯徵查詢過多。聯徵紀錄中出現過多銀行查詢會使銀行認為您急需資金，可能懷疑您的財務狀況，進而提高利率或拒絕申請。建議您先詢價後再決定正式申請的銀行。
第三個錯誤是不了解合約內容就簽署。增貸合約涉及利率、還款期限、提前還款是否收費等重要條款，應該仔細閱讀並詢問不明白的地方。某些銀行可能會在合約中暗藏不利的條款，如提前還款違約金等。
第四個錯誤是忽視自己的真實還款能力。不應該盲目追求最大增貸額度，而應該根據自己的收入和開支評估合理的借款金額，確保每月還款壓力在可控範圍內。過度借貸會帶來未來的財務風險。
結語
房屋增貸是屋主運用房產資產的有效工具，但成功的增貸申請需要綜合考慮多個因素。透過本指南提供的詳細資訊，您應該對增貸的條件、額度、利率、流程和成本都有了清晰的認識。
在申請房屋增貸前，建議您進行充分的準備和評估：檢查自己的信用狀況、了解房屋的估價、準備完整的文件、比較多家銀行的條件。只有做好準備，才能確保順利獲得核准並爭取到最優惠的條件。
記住，增貸的關鍵是要善用資金、控制成本、確保還款能力。無論您增貸的目的是什麼，都應該基於理性的財務規劃，而非衝動決定。如果您對於特定細節仍有疑問，建議諮詢專業的不動產或財務顧問，他們能根據您的具體情況提供個性化的建議。希望本指南能幫助您做出明智的財務決策，為未來的財務安全和繁榮打下堅實基礎。
